Tu propiedad no está escriturada: qué opciones tienes (y por qué el trámite se atora)
Por Héctor Uraga · Jurídico Uraga & Asociados
Es más común de lo que parece: una propiedad comprada hace años, heredada de generación en generación, o poseída de buena fe durante mucho tiempo, sin que exista una escritura pública inscrita a nombre de quien realmente vive ahí o la administra. Mientras nadie la cuestione, la situación parece manejable. El problema aparece cuando necesitas venderla, heredarla formalmente o usarla como garantía.
Tres vías distintas, según tu situación
- Escrituración directa: cuando existe un contrato de compraventa u otro documento válido, pero el proceso ante notaría nunca se completó.
- Usucapión: cuando no existe un título que respalde la propiedad, pero ha existido posesión continua, pública y de buena fe durante el tiempo que marca la ley.
- Saneamiento de título: cuando la escritura existe, pero contiene errores, omisiones o gravámenes que impiden su inscripción correcta.
¿Por qué se atoran los trámites notariales?
La causa más frecuente no es un error del notario, sino que el expediente registral del inmueble arrastra un problema anterior: un dueño previo que nunca inscribió su propia escritura, un embargo no cancelado, una medida de un juicio que ya terminó pero sigue anotada, o herederos que no han sido incluidos en el trámite. El notario, correctamente, se detiene ante cualquier inconsistencia. La solución no está en insistir con el mismo trámite, sino en resolver primero el origen del problema en el registro.
Cómo se resuelve, en la práctica
El primer paso siempre es el mismo: solicitar el historial completo del inmueble en el Registro Público de la Propiedad para entender exactamente dónde está la inconsistencia. A partir de ahí, se define la vía correcta y se reúne la documentación —constancias de posesión, testamentos, contratos previos, pagos de impuesto predial— que sustentará el trámite. La mayoría de las regularizaciones avanzan de forma más rápida de lo que se anticipa, una vez que el expediente está claro y alguien le da seguimiento activo ante notaría y registro.
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